lunes, 29 de octubre de 2018

Gastos hipotecarios: ¿Quien los paga?

Cuando compramos una vivienda, la mayoría de los consumidores necesitamos un préstamo hipotecario, que es concedido por el banco. El consumidor deberá devolver el capital prestado más unos intereses en un plazo determinado, es un contrato que al ser firmado lleva asociado una serie de gastos. Por eso nuestra recomendación es informarse muy bien, comparar los préstamos hipotecarios disponibles en el mercado e informarse de las ayudas existentes, como por ejemplo la Hipoteca Joven del Gobierno de La Rioja o ayudas estatales a la compra de la primera vivienda. 

Antes de la formalización del préstamo el banco suele pedir un tanto por ciento del total del precio de la casa (entre el 10% y el 12% según los tipos de las CCAA), para gestionar estos gastos; a esto hay que añadirle que en la situación actual los préstamos hipotecarios suelen ser del 80% del valor de la vivienda (algunas veces es el 100%, otras el 80% del valor de compra y otras veces el 80% del valor de tasación). Así que hay que sentarse a hacer muchos números, pero no es tan complicado como parece, sólo se necesita un pequeño esfuerzo. 

Euroconsumo La Rioja no es una asociación especialista en banca y préstamos o créditos, pero nuestra larga experiencia nos impulsa a abordar un tema que está en auge últimamente.

Gastos hipotecarios:

En 2015, el Tribunal Supremo declaró nulas por abusivas las cláusulas que cargaban todos los gastos de constitución del crédito al consumidor (comprador o cliente), pero no explicó cómo tenían que repartirse. Algunos bancos se hacen cargo de una parte de los gastos pero otros hacen que sea el cliente el que cargue con todo y esto es lo que se reclama ante los tribunales, quién debe pagar estos gastos. 
En Febrero de 2018, el alto tribunal falló que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el gasto mayor de la constitución de una hipoteca, debía correr a cargo del cliente pero el 18 de octubre dictó que tenían que hacerlo los Bancos, modificando la jurisprudencia establecida. El problema se agravó pues al día siguiente se dejó en el aire la sentencia y anunció una aclaración. 
Este primer pronunciamiento abre la vía a miles de personas, que solicitaron un préstamo hipotecario (lo que normalmente conocemos como Hipoteca), para solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos a la Hacienda Autonómica, exponiendo la cuestión, (Adjuntando la escritura del préstamo y la carta de pago del impuesto, siempre dentro del plazo de prescripción, 30 días hábiles siguientes al momento de la firma del documento público), pero con una “retroactividad de 4 ejercicios fiscales. 

En espera de esta aclaración, esperamos que sea el 5 de noviembre, a continuación detallamos los impuestos y gastos sujetos a una hipoteca: 

EL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (IAJD) 
(éste es el gasto que se puede solicitar a la Hacienda Autonómica y el que ha dado lugar a la polémica).
Es un tributo obligatorio, que gestionan las Comunidades Autónomas y se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la responsabilidad hipotecaria (incluye el principal del préstamo, los intereses, las costas y los gastos). Representa casi un tercio de los gastos derivados de la escritura hipotecaria. Ejemplo: Si la responsabilidad hipotecaria es de 150.000€ (1,5 veces el importe de la hipoteca) el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (el 1%) será de 1.500 € de gastos. 

Como hemos dicho, hasta que se aclare el Supremo el impuesto lo sigue pagando el comprador de la vivienda. Lo que se paga a medias, el 50% el cliente y 50% el banco, es el timbre de los documentos (15 céntimos por folio). Si se quieren copias debe ser abonado por quien solicite tal copia. 

TASACIÓN
(este gasto y los siguientes no dependen de Hacienda sino que han de reclamarse al banco o en segunda instancia a los tribunales) 
En una hipoteca, la vivienda es la que se queda como garantía del préstamo. Por lo que se necesita un estudio de esa garantía, valorar y tasar el inmueble. Cada banco tiene una o varias entidades aceptadas (han de ser una entidad oficial, homologada por el Banco de España), así que el cliente puede elegir de entre ellas una sociedad de tasación para realizar la valoración. 
El precio está libremente establecido y depende de factores como la superficie, la ubicación del inmueble, la fecha de construcción etc. 
Ejemplo: Las tarifas de la Sociedad de Tasación oscilan entre 235 € para un piso de 50 m. cuadrados y 485€ para un piso de más de 150 m y menos de 200 m cuadrados. (Cifras orientativas) 

NOTARIO 
El Notario se encarga de dar Fe pública de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario (la escritura de compraventa siempre corre a cargo del comprador, es precisamente la parte de escritura pública de la hipoteca la que garantiza a la entidad bancaria la titularidad del piso o casa en caso de impago, por lo cual se plantea que, ya que es el beneficiario de tal escritura, sea el banco quien corra a cargo de los gastos) y es el que las otorga. Obviamente la labor del notario no es gratuita y se deben abonar sus honorarios. Los aranceles notariales fueron establecidos por el Gobierno en 1989 y desde entonces no se han cambiado. Según el Consejo General del Notariado, todos los notarios cobran lo mismo por idéntico servicio (aunque pueden hacer un descuento del 10 %). 
Ejemplo: por una hipoteca media de 150.000 el notario sería de 850 a 1.000 € por sus honorarios. 

REGISTRO
Los aranceles de los Registradores de la Propiedad también los fija el Ejecutivo. En el registro el gasto es por dos conceptos: por solicitar la nota simple, (información sobre el inmueble a comprar para comprobar la titularidad y que está libre de cargas), 30 €. Segundo, al registrar en el Registro las escrituras que certifican que el comprador y el solicitante del préstamo es el nuevo dueño del inmueble y que tiene un préstamo hipotecario. 

GESTORÍA 
Normalmente el banco encarga los trámites administrativos a una gestoría de confianza. Dependiendo de la entidad y siempre que haya sido impuesta por el banco, los gastos de la parte correspondiente a la tramitación de la escritura pública de la hipoteca, pueden reclamarse de nuevo al banco, por ser éste el beneficiario. La parte de la compraventa puede ser repartida o imputada al comprador.

COMISIONES DEL PRÉSTAMO 
(Este gasto y el de seguros, salvo ser abusivos o lesivos para el comprador no pueden reclamarse, como el caso de las cláusulas suelo) 
Cada entidad tiene su propia política de comisiones y es otro punto a tener en cuenta a la hora de elegir entidad bancaria para la Hipoteca. 

SEGUROS 
El banco le pide, por exigencia legal, al cliente que efectué un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado para así asegurar el valor de la garantía. El cliente está obligado a hacer este seguro, aunque puede elegir la compañía para realizarlo (Seguro de la vivienda). 
También se suele pedir un seguro de vida que cubra el valor de préstamo hipotecario (Seguro de vida). 
Muchas veces las entidades te ofrecen estos dos seguros con ellos o con entidades con las que colaboran a cambio de bonificaciones en las condiciones de las hipotecas, pero siempre es el comprador el que puede elegir las compañías de seguros. Además las entidades suelen aplicarte bonificaciones por la contratación de otros servicios, es muy importante leer las condiciones de cada uno y la bonificación que realizan por su contratación. 

Retomando lo que hemos comentado al principio.

Estamos a la espera de la resolución del 5 de noviembre del Tribunal Supremo para saber quién ha de hacerse cargo de los gastos derivados y del propio IAJD y cómo podemos reclamar en cuanto a los gastos de la hipoteca. 
Podemos reclamar, si efectuamos la compra de un inmueble por medio de un préstamo hipotecario y se asumió el pago del Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados, en los últimos cuatro años (tercer trimestres del 2014), son ejercicios que no han prescrito. 
La reclamación debe ser en hacienda, no necesita ni abogado ni procurador, basta con presentar, un documento escrito donde conste el DNI y el motivo de la reclamación en base a la reciente sentencia del Supremo, en los servicios tributarios correspondientes de cada comunidad autónoma. Es recomendable dar algún dato sobre la fecha de la constitución de la hipoteca y sobre que inmueble, cuanta más información aportemos en hacienda mejor. También podemos reclamar los intereses de demora. 
Hacienda iniciara los procedimientos de comprobación, tras esto devolverá los ingresos indebidos al contribuyente y ese gravamen más intereses se los exigirá a la banca. 
Para los que firmaron una hipoteca antes de septiembre del 2014, no pueden hacer la reclamación ante hacienda pero la pueden realizar por vía judicial y solicitar la devolución, lo que supone abogado y procurador. 
La reclamación debe ser por vía judicial, a través de una demanda civil o mediante una ampliación de las ya presentadas por otras causas, cláusulas suelo, gastos de notaría y registro, señalando que es un enriquecimiento injusto. 
Los abogados recomiendan hacer previamente un requerimiento a la entidad financiera para solicitar el pago, si lo rechaza o no contesta y posteriormente es condenada, la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga a los jueces a imponerles las costas del proceso. 
La demanda debe incluir copias del préstamo, facturas de la notaria y liquidación del tributo. Los técnicos de Hacienda han solicitado a la patronal bancaria y al sector financiero que establezcan un procedimiento voluntario para devolver dichas cantidades para evitar estos pleitos con sus clientes.

Por ultimo señalamos que ante esta incertidumbre de quien debe pagar este Impuesto, las entidades bancarias siguen realizando hipotecas y cargando el impuesto a sus clientes ante esta situación el registro de Economistas Asesores fiscales (REAF) dice: 
"Recomendamos que mientras no se aclare definitivamente el sujeto pasivo que debe de satisfacer el tributo, solo aquellos prestatarios para los que el período de prescripción pueda cumplirse de manera inminente, soliciten la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos a la correspondiente Administración Autonómica, mientras que al resto les recomendamos que esperen la solución definitiva"