lunes, 29 de octubre de 2018

Gastos hipotecarios: ¿Quien los paga?

Cuando compramos una vivienda, la mayoría de los consumidores necesitamos un préstamo hipotecario, que es concedido por el banco. El consumidor deberá devolver el capital prestado más unos intereses en un plazo determinado, es un contrato que al ser firmado lleva asociado una serie de gastos. Por eso nuestra recomendación es informarse muy bien, comparar los préstamos hipotecarios disponibles en el mercado e informarse de las ayudas existentes, como por ejemplo la Hipoteca Joven del Gobierno de La Rioja o ayudas estatales a la compra de la primera vivienda. 

Antes de la formalización del préstamo el banco suele pedir un tanto por ciento del total del precio de la casa (entre el 10% y el 12% según los tipos de las CCAA), para gestionar estos gastos; a esto hay que añadirle que en la situación actual los préstamos hipotecarios suelen ser del 80% del valor de la vivienda (algunas veces es el 100%, otras el 80% del valor de compra y otras veces el 80% del valor de tasación). Así que hay que sentarse a hacer muchos números, pero no es tan complicado como parece, sólo se necesita un pequeño esfuerzo. 

Euroconsumo La Rioja no es una asociación especialista en banca y préstamos o créditos, pero nuestra larga experiencia nos impulsa a abordar un tema que está en auge últimamente.

Gastos hipotecarios:

En 2015, el Tribunal Supremo declaró nulas por abusivas las cláusulas que cargaban todos los gastos de constitución del crédito al consumidor (comprador o cliente), pero no explicó cómo tenían que repartirse. Algunos bancos se hacen cargo de una parte de los gastos pero otros hacen que sea el cliente el que cargue con todo y esto es lo que se reclama ante los tribunales, quién debe pagar estos gastos. 
En Febrero de 2018, el alto tribunal falló que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el gasto mayor de la constitución de una hipoteca, debía correr a cargo del cliente pero el 18 de octubre dictó que tenían que hacerlo los Bancos, modificando la jurisprudencia establecida. El problema se agravó pues al día siguiente se dejó en el aire la sentencia y anunció una aclaración. 
Este primer pronunciamiento abre la vía a miles de personas, que solicitaron un préstamo hipotecario (lo que normalmente conocemos como Hipoteca), para solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos a la Hacienda Autonómica, exponiendo la cuestión, (Adjuntando la escritura del préstamo y la carta de pago del impuesto, siempre dentro del plazo de prescripción, 30 días hábiles siguientes al momento de la firma del documento público), pero con una “retroactividad de 4 ejercicios fiscales. 

En espera de esta aclaración, esperamos que sea el 5 de noviembre, a continuación detallamos los impuestos y gastos sujetos a una hipoteca: 

EL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (IAJD) 
(éste es el gasto que se puede solicitar a la Hacienda Autonómica y el que ha dado lugar a la polémica).
Es un tributo obligatorio, que gestionan las Comunidades Autónomas y se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la responsabilidad hipotecaria (incluye el principal del préstamo, los intereses, las costas y los gastos). Representa casi un tercio de los gastos derivados de la escritura hipotecaria. Ejemplo: Si la responsabilidad hipotecaria es de 150.000€ (1,5 veces el importe de la hipoteca) el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (el 1%) será de 1.500 € de gastos. 

Como hemos dicho, hasta que se aclare el Supremo el impuesto lo sigue pagando el comprador de la vivienda. Lo que se paga a medias, el 50% el cliente y 50% el banco, es el timbre de los documentos (15 céntimos por folio). Si se quieren copias debe ser abonado por quien solicite tal copia. 

TASACIÓN
(este gasto y los siguientes no dependen de Hacienda sino que han de reclamarse al banco o en segunda instancia a los tribunales) 
En una hipoteca, la vivienda es la que se queda como garantía del préstamo. Por lo que se necesita un estudio de esa garantía, valorar y tasar el inmueble. Cada banco tiene una o varias entidades aceptadas (han de ser una entidad oficial, homologada por el Banco de España), así que el cliente puede elegir de entre ellas una sociedad de tasación para realizar la valoración. 
El precio está libremente establecido y depende de factores como la superficie, la ubicación del inmueble, la fecha de construcción etc. 
Ejemplo: Las tarifas de la Sociedad de Tasación oscilan entre 235 € para un piso de 50 m. cuadrados y 485€ para un piso de más de 150 m y menos de 200 m cuadrados. (Cifras orientativas) 

NOTARIO 
El Notario se encarga de dar Fe pública de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario (la escritura de compraventa siempre corre a cargo del comprador, es precisamente la parte de escritura pública de la hipoteca la que garantiza a la entidad bancaria la titularidad del piso o casa en caso de impago, por lo cual se plantea que, ya que es el beneficiario de tal escritura, sea el banco quien corra a cargo de los gastos) y es el que las otorga. Obviamente la labor del notario no es gratuita y se deben abonar sus honorarios. Los aranceles notariales fueron establecidos por el Gobierno en 1989 y desde entonces no se han cambiado. Según el Consejo General del Notariado, todos los notarios cobran lo mismo por idéntico servicio (aunque pueden hacer un descuento del 10 %). 
Ejemplo: por una hipoteca media de 150.000 el notario sería de 850 a 1.000 € por sus honorarios. 

REGISTRO
Los aranceles de los Registradores de la Propiedad también los fija el Ejecutivo. En el registro el gasto es por dos conceptos: por solicitar la nota simple, (información sobre el inmueble a comprar para comprobar la titularidad y que está libre de cargas), 30 €. Segundo, al registrar en el Registro las escrituras que certifican que el comprador y el solicitante del préstamo es el nuevo dueño del inmueble y que tiene un préstamo hipotecario. 

GESTORÍA 
Normalmente el banco encarga los trámites administrativos a una gestoría de confianza. Dependiendo de la entidad y siempre que haya sido impuesta por el banco, los gastos de la parte correspondiente a la tramitación de la escritura pública de la hipoteca, pueden reclamarse de nuevo al banco, por ser éste el beneficiario. La parte de la compraventa puede ser repartida o imputada al comprador.

COMISIONES DEL PRÉSTAMO 
(Este gasto y el de seguros, salvo ser abusivos o lesivos para el comprador no pueden reclamarse, como el caso de las cláusulas suelo) 
Cada entidad tiene su propia política de comisiones y es otro punto a tener en cuenta a la hora de elegir entidad bancaria para la Hipoteca. 

SEGUROS 
El banco le pide, por exigencia legal, al cliente que efectué un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado para así asegurar el valor de la garantía. El cliente está obligado a hacer este seguro, aunque puede elegir la compañía para realizarlo (Seguro de la vivienda). 
También se suele pedir un seguro de vida que cubra el valor de préstamo hipotecario (Seguro de vida). 
Muchas veces las entidades te ofrecen estos dos seguros con ellos o con entidades con las que colaboran a cambio de bonificaciones en las condiciones de las hipotecas, pero siempre es el comprador el que puede elegir las compañías de seguros. Además las entidades suelen aplicarte bonificaciones por la contratación de otros servicios, es muy importante leer las condiciones de cada uno y la bonificación que realizan por su contratación. 

Retomando lo que hemos comentado al principio.

Estamos a la espera de la resolución del 5 de noviembre del Tribunal Supremo para saber quién ha de hacerse cargo de los gastos derivados y del propio IAJD y cómo podemos reclamar en cuanto a los gastos de la hipoteca. 
Podemos reclamar, si efectuamos la compra de un inmueble por medio de un préstamo hipotecario y se asumió el pago del Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados, en los últimos cuatro años (tercer trimestres del 2014), son ejercicios que no han prescrito. 
La reclamación debe ser en hacienda, no necesita ni abogado ni procurador, basta con presentar, un documento escrito donde conste el DNI y el motivo de la reclamación en base a la reciente sentencia del Supremo, en los servicios tributarios correspondientes de cada comunidad autónoma. Es recomendable dar algún dato sobre la fecha de la constitución de la hipoteca y sobre que inmueble, cuanta más información aportemos en hacienda mejor. También podemos reclamar los intereses de demora. 
Hacienda iniciara los procedimientos de comprobación, tras esto devolverá los ingresos indebidos al contribuyente y ese gravamen más intereses se los exigirá a la banca. 
Para los que firmaron una hipoteca antes de septiembre del 2014, no pueden hacer la reclamación ante hacienda pero la pueden realizar por vía judicial y solicitar la devolución, lo que supone abogado y procurador. 
La reclamación debe ser por vía judicial, a través de una demanda civil o mediante una ampliación de las ya presentadas por otras causas, cláusulas suelo, gastos de notaría y registro, señalando que es un enriquecimiento injusto. 
Los abogados recomiendan hacer previamente un requerimiento a la entidad financiera para solicitar el pago, si lo rechaza o no contesta y posteriormente es condenada, la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga a los jueces a imponerles las costas del proceso. 
La demanda debe incluir copias del préstamo, facturas de la notaria y liquidación del tributo. Los técnicos de Hacienda han solicitado a la patronal bancaria y al sector financiero que establezcan un procedimiento voluntario para devolver dichas cantidades para evitar estos pleitos con sus clientes.

Por ultimo señalamos que ante esta incertidumbre de quien debe pagar este Impuesto, las entidades bancarias siguen realizando hipotecas y cargando el impuesto a sus clientes ante esta situación el registro de Economistas Asesores fiscales (REAF) dice: 
"Recomendamos que mientras no se aclare definitivamente el sujeto pasivo que debe de satisfacer el tributo, solo aquellos prestatarios para los que el período de prescripción pueda cumplirse de manera inminente, soliciten la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos a la correspondiente Administración Autonómica, mientras que al resto les recomendamos que esperen la solución definitiva"

lunes, 22 de octubre de 2018

MEDIDAS PARA REFORZAR LA PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR EN LA COMERCIALIZACIÓN Y ANTE LOS CORTES DE SUMINISTRO

El Real Decreto que regula la aplicación del bono social de electricidad para los consumidores
vulnerables publicado en el BOE de 7 de octubre de 2017, también incluye una serie de medidas
para reforzar la protección del consumidor en la comercialización y ante los cortes de suministro,
principalmente son éstas:

• Las comercializadoras estarán obligadas a comunicar los impagos en un plazo máximo de dos meses, para evitar que se acumulen retrasos que no sean detectados por los consumidores.

• Las compañías eléctricas deberán informar expresamente al consumidor que decidiera contratar en el mercado libre, de que está renunciando a su derecho a percibir el bono social.

• En el caso de los consumidores vulnerables, se amplía de dos a cuatro meses el plazo para suspender el suministro, una vez que se ha producido el impago.
Así será posible actuar con mayor eficacia en la detección de los casos donde deban adoptarse
medidas de política social para atender a los hogares en peor situación.

• Además, en caso de impago, las compañías eléctricas deberán informar a los consumidores de la posibilidad de acogerse al bono social, sin asumir costes por el cambio de contrato, de forma que la aplicación del mismo pueda ser una primera medida para recuperar la normalidad de los pagos.

• Se regula además un mecanismo para evitar los cortes de suministro en los casos con mayor riesgo social.
Aquellos consumidores vulnerables severos que estén siendo atendidos por los servicios sociales de
una Administración autonómica o local que financie al menos el 50 por ciento del importe de su factura, debido a su especial protección, serán considerados como consumidores en riesgo de exclusión social. 

Para este colectivo, las comercializadoras de electricidad deberán asumir el resto de la factura y no podrá, por tanto, procederse al corte de suministro en caso de impago. En estos casos, se establece un mecanismo para que las comercializadoras de electricidad realicen una aportación financiera adicional a la hora de evitar cortes de suministro.

lunes, 15 de octubre de 2018

Aparcamientos públicos. Derechos.

Regulados por la Ley 40/2002, de 14 de Noviembre, reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos.
Aparcamiento público es un local o recinto explotado por una persona que cede temporalmente espacios para el estacionamiento de vehículos de motor (como actividad mercantil), con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo real de prestación del servicio. Quedan excluidos los estacionamientos en las denominadas zonas de estacionamiento regulado o en la vía pública.

Hay dos modalidades de servicio en los aparcamientos públicos:

1.- Estacionamiento con reserva de plaza en el que el titular del aparcamiento se obliga a mantener durante todo el periodo de tiempo pactado una plaza de aparcamiento a disposición plena del usuario.
2.- Estacionamiento rotatorio, en el que el titular del aparcamiento se obliga a facilitar una plaza de aparcamiento por un periodo variable, no prefijado.

En esta modalidad de estacionamiento rotatorio el precio se pactará por minuto de estacionamiento, sin posibilidad de redondeos a unidades de tiempo no efectivamente consumidas o utilizadas.

DERECHOS DE LOS CONSUMIDORES

Vienen regulados en la Ley como obligaciones del titular del aparcamiento (Art. 3):

  1. Facilitar espacio de aparcamiento.
  2. Entregar resguardo con fecha e identificación del vehículo y si el usuario hace entrega al responsable del aparcamiento de las llaves del vehículo. De esta obligación de identificación estarán exentos los aparcamientos de uso exclusivo para clientes de establecimientos comerciales con sistema de control de acceso y cuyo horario coincida con  el del  establecimiento. En el estacionamiento rotatorio se hará constar en el justificante, además, el día, hora y minuto de entrada.
  3. Devolver el coche con todos los elementos que estenincorporados de manera fija e inseparable del coche.
  4. Identificación por cualquier medio que posibilite su conocimiento antes de contratar y de manera fácilmente perceptible las tarifas, horarios y normas.
  5. Formularios de reclamaciones.
  6. Si tienen servicio de custodia, deben responder por todo lo que dejes, suelen tener una tarifa distinta. En este tipo de aparcamientos deberá existir en  el exterior de los mismos una información  suficiente que permita identificar la prestación del servicio especial.

lunes, 8 de octubre de 2018

Consejos para ahorrar energía en casa

Seguro que muchos de nosotros hacemos todo lo posible por reducir el consumo energético en nuestros hogares pero hay consejos muy valiosos que a lo mejor no hemos tenido en cuenta. Como el uso eficiente de nuestros electrodomésticos. Estos consejos nos pueden ayudar a ahorrar unos euros como hacer un consumo responsable de la energía.
Hay acciones diarias que no les damos importancia pero pueden tener un gran impacto en nuestro planeta por ello podemos tener en cuenta consejos para ahorrar energía en casa.

El Frigorífico
Es uno de los electrodomésticos que funcionan las 24 horas del día, lo que nos supone un gran consumo energético. por lo que os proponemos estas recomendaciones:
- Es conveniente colocarlo próximo a una ventana y alejado de fuentes de calor
- Mantener una distancia mínima entre el frigo y la pared
- Poner el termostato del frigorífico a  5º C y el del congelador a -18ºC
- Intentar no meter comida caliente en su interior, dejar que se enfrié antes
- Controlar el espesor de las capas de hielo, este hielo hace que el frigo trabaje mas lo que hace que su consumo energético sea mayor
- Comprueba que cierras bien la puerta tanto del frigorífico como del congelador.
Es curioso pero un frigorífico lleno consume menos energía que un frigo medio lleno.

La Lavadora
Utiliza el 90% de la electricidad para calentar el agua por ello:
- Lava en frío o a baja temperatura, Usa programas de lavado a 30º o 40º
- Intenta llenar al máximo la lavadora
- Usa programas económicos
- Usa la dosis recomendada por el fabricante de detergente
- Limpiar periódicamente los filtros para garantizar un óptimo rendimiento.

El Lavavajillas
- Elige programas económicos
- Evita aclarar los platos antes de meterlos en el lavaplatos eso si retira los restos de comida.
- Usa detergente ecológicos.

El horno
- Evita abrir la puerta del horno
- Intenta no cocinar pequeñas cantidades

El aire acondicionado
Hay distintas formas de refrigerar nuestras casa de una forma mas barata y mas ecologicas pero si lo usas ten en cuenta estos consejos
- Cierra las ventanas y baja las persianas en las horas de mas calor
- Coloca e aparato del aire en una zona sombreada de la casa, ya que al sol su consumo será mayor.
- Programarlo a una temperatura razonable
- Mantén limpios los filtros.

Etiqueta de identificación del consumo energético de electrodomésticos que aparece en los frigoríficos, congeladores, lavadoras-secadoras, lavavajillas, incluso en las bombillas.

Seguro que ya utilizas algunos de estos consejos o todos ellos. Felicidades, haces un uso eficiente de tus electrodomésticos, incluso estarás ahorrando una gran cantidad de dinero en tu factura. 

Si con pequeñas acciones dentro de nuestra rutina diaria podemos evitar consumir más energía estaremos contribuyendo a una mejora para nuestro planeta.

lunes, 1 de octubre de 2018

Que es el Phising

El Phishing es un método que los ciberdelincuentes utilizan para engañarle y conseguir que revele información personal, como contraseñas o datos de tarjetas de crédito y de la seguridad social y números de cuentas bancarias.
Lo hacen mediante el envío de correos electrónicos fraudulentos o dirigiéndole a un sitio web falso. 

De dónde procede el Phishing
Los mensajes de Phishing parecen provenir de organizaciones legítimas como PayPal, UPS, una agencia gubernamental o su banco. Sin embargo, en realidad se trata de imitaciones. Los correos electrónicos solicitan amablemente que actualice, valide o confirme la información de una cuenta, sugiriendo a menudo que hay un problema. Entonces se le redirige a una página web falsa y se le embaucada para que facilite información sobre su cuenta, lo que puede provocar el robo de su identidad. 

Cómo reconocer el Phishing 
Recibe mensajes pidiendo que revele información personal, normalmente mediante correo electrónico o en un sitio web. 

Cómo eliminar el Phishing
- Aunque los señuelos de Phishing no se pueden "eliminar", sin duda se pueden detectar. 
- Monitorice su sitio web y esté al corriente de lo que debería y de lo que no debería estar allí. 
- Si es posible, cambie los archivos principales de su sitio web periódicamente.

Cómo evitar el Phishing
- Mantenga buenos hábitos y no responda a enlaces en correos electrónicos no solicitados o en Facebook.
- No abra adjuntos de correos electrónicos no solicitados.
- Proteja sus contraseñas y no las revele a nadie.
- No proporcione información confidencial a nadie por teléfono, en persona o a través del correo electrónico.
- Compruebe la URL del sitio (dirección web). En muchos casos de Phishing, la dirección web puede parecer legítima, pero la URL puede estar mal escrita o el dominio puede ser diferente (.com cuando debería ser .
- Mantenga actualizado su navegador y aplique los parches de seguridad. 

Protéjase contra el Phishing 
- Regla de oro, nunca entregue sus datos por correo electrónico. Las empresas y bancos jamás le pedirán sus datos financieros o de sus tarjetas de crédito por correo.
- Si duda de la veracidad del correo electrónico, jamás haga clic en un link incluido en el mismo.
- Si aun así desea ingresar, no haga clic en el enlace, escriba la dirección en la barra de su navegador.
- Si tiene dudas sobre su veracidad, no dude póngase en contacto con su banco y verifique los hechos.
- Si recibe un email y cree que es Phishing ignórelo y jamás responda.
- Compruebe que la pagina web en la que ha entrado es una dirección segura debe empezar con https:// y un pequeño candado cerrado debe aparecer en la barra de estado de nuestro navegador.
- Cerciónese siempre de escribir correctamente la dirección del sitio web que desea visitar ya que existen cientos de intentos de engaños de las paginas mas populares con solo una o dos letras de diferencia.
- Si sospecha que fue victima del Phising, cambie inmediatamente todas sus contraseñas y póngase en contacto con la empresa o entidad financiera para informarles.